不動産


不動産投資入門

2014/10/1 更新

投資物件の申込・契約

 

購入を決めてからの申し込み、契約の流れを紹介します。

1・購入申し込み

購入申込書、買付け証明書という書類で、売り主に購入の意思があることを伝えます。購入申込書には購入希望金額、契約希望日、引渡し希望日などを記入します。

少しでも売り出し価格より安く購入したい場合は、購入希望価格を少し安く記入し価格の交渉をすることができます。あまりに安い価格を希望してもいけませんが、適正な価格を伝えましょう。

注意する点として、購入申込書はあくまで購入の意思があることを相手に通知しただけにすぎません。購入申込書を出した時点で売り主、買い主が購入申込書に縛られることはありません。また、購入申込書を出した後に撤回しても損害賠償を請求されることはありませんが、購入意思がはっきりしていない状態で購入申込書を提出するのはいいことではありません。慎重に検討をし購入を決めてから購入の申し込みをしましょう。

 

2・重要事項説明書

購入申込書を提出後、売り主と売買に関する条件に合意がなされたら、次は契約の手続きに入ります。

売り主が不動産会社の場合、または不動産会社が仲介者になっている場合は、宅地建物取引業法により売買借契約を結ぶ前に買い主に重要事項説明書を交付することが義務づけられています。また、交付の際に宅地建物取引主任者が重要事項説明書の内容を買い主に説明する義務があります。ここできちんと説明をうけ理解しなかった場合、後のトラブルの原因となってしまいます。不明なこと、理解できないこと、納得のいかないことはきちんと質問をし理解しておきましょう。

重要事項説明書に記載される主な事項を紹介します。

 

物件に関する事項
1・登記された内容について(所在・面積・売り主・その他権利についてなど)
2・都市計画法・建築基準法などの法規制について
3・道路について
4・水道・ガス・電気の状況について
 
5・敷地の権利や共用部分の制約について(マンションの場合)
条件に関する事項
1・契約の解除のついて
2・刑悪違反について(損害賠償・違約金など)
3・手付金について
4・法令上の規制について (固定資産税・都市計画税など)
5・管理費・修繕積立金の精算について

 

3・契約

重要事項の説明を受け納得したら売買契約を締結します。

売買契約は売買の対象になっている物件に関する約束事を記載した書面に売り主、買い主が署名・押印をして成立します。契約成立後は物件の全ての約束事が契約書に沿って行われます。契約書に記載されている事が守られない場合は契約違反となり損害賠償や違約金を支払わなければならなくなる場合もあります。

契約内容は十分に検討し、曖昧な部分、不安な部分は条文を追加したり修正して契約に関するリスクを回避するようにしましょう。

契約書に記載する事項を紹介します。

 

1・売買対象不動産の表示
2・売買代金・支払い方法(総額・手付金・残金の支払い期限など)
3・融資の利用について(利用の有無・融資申込先・融資額金額など)
4・所有権移転時期・登記申請について(代金支払いと同時に所有権を移転する旨を記載)
5・契約解除に関する事項
6・瑕疵担保責任(権利移転後に瑕疵が発覚した場合についての記載)

 

※瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは

瑕疵とは欠陥のことで、物件に欠陥があるということです。その欠陥に対して売り主は修復する義務を負うことになります。

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