不動産

不動産投資入門

不動産投資の資金計画

Last update:2014/10/1

 

不動産投資を行うに当たり、全額自己資産で行う人は稀です。大体の人がローンを利用します。

では、実際不動産投資を行う際に自己資金はどのくらいあればいいのか、ローンはいくらぐらいま借りれるのか、きちんと資金計画を立てましょう。

 

自己資金とローン

不動産を購入する際の自己資金の目安は、物件価格の20〜30%を用意できるのが理想的と言われいます。自己資金の20%ほどが売買代金、残り3〜8%が物件を購入する諸費用にそれぞれ充てられます。

現在は100%ローンを組むことも可能ですが、あまり安易に100%ローンを組んでしまうのは避けた方がよいです。借入額が大きくなればなるほど月々の負担額も大きくなります。さらに、ローンの返済以外にも必要経費等がかかるため、返済率が利回りを上回りマイナスになってしまうこともあります。ローンを組む場合は金利や返済方法と、不動産投資で得られる利回りとのバランスをよく考えましょう。

 

 

初期投資にかかるコスト

 

不動産を購入する場合、不動産の本体価格以外に以下の諸費用が必要になります。

 

不動産本体に対する消費税

不動産を購入する場合、土地には消費税はかかりませんが、建物本体には消費税が課せられます。現在では表示価格に消費税を含めることが義務づけられています。

 

仲介手数料

不動産を購入するに当たり、不動産会社を通して物件の紹介を受けた場合は仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が決まっています。

 

購入額
上限
200万円以下
5.25%
200万〜400万円以下
4.2%
400万円以上
3.15%

 

よく目にするのは「購入額×3%+63,000円」というのを見ますが、これは購入額が400万円以上の場合の略式計算になります。

 

印紙税

不動産の売買契約書などは法律により課税の対象と定められています。その税金を印紙税として納付しなければいけません。印紙税は契約書に収入印紙を貼付し、割り印で使用できなくする事で納税します。

印紙税は契約書1通ごとに課税されます。契約書は買い主、売り主にそれぞれ1通づつ作成しなければなりませんので、印紙税は2通分かかります。金額が大きい場合には買い主が原本を、売り主がコピーを保有するようにすると印紙税を節約できます。

印紙税は契約書に記載されている金額により納税額が決まります。

 

記載されている金額
納税額
10万円以下
200円
10万超〜50万円以下
400円
50万超〜100万円以下
1,000円
100万超〜500万円以下
2,000円
500万超〜1000万円以下
10,000円
1,000万超〜5,000万円以下
15,000円
5,000万超〜1億円以下
45,000円
1億超〜5億円以下
80,000円
5億超〜10億円以下
180,000円
10億超〜50億円以下
360,000円
50億円超
540,000円

 

不動産所得税

不動産を所得した時に、不動産所得税という税金が課税されます。土地、建物によって不動産所得税の算出方法が異なります。

 

所得対象
不動産取得税の計算
土地
固定資産税評価額×1/2×1%
建物
固定資産税評価額×3%

 

登録免許税・司法書士手数料

購入した不動産の権利を保全する為に、通常所有権の登記が行われます。

登記とは不動産に関する権利を公示するものです。所有権を登記することで公に所有権を主張することができます。登記の内容はその不動産を管理する法務局、またはその出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」、「登記事項証明書」で確認できます。

不動産の権利などを登記した場合、登録免許税という税金がかかります。また、登記申請を司法書士に依頼する場合は司法書士手数料が発生します。

 

登記内容
上限
売買による所有権移転
固定資産税評価額×1%
抵当権の設定
債権額×0.4%

 

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